Dans le n° 147-mars 2023  - Mario Bastone, Directeur général d'Enéal  14525

« Notre ambition est de permettre aux plus modestes de continuer de bénéficier de propositions d'habitats adaptés, modernisés et abordables ».

Foncière médico-sociale du groupe Action Logement, Énéal accompagne le secteur à but non lucratif et en particulier les Ehpad et résidences autonomie. Explications avec son directeur général, Mario Bastone.

De quelle volonté Énéal est-elle née ?

Le groupe Action Logement possède depuis longtemps des établissements dans le secteur médico-social mais on s'est rendu compte qu'un grand nombre d'entre eux, construits dans les années 1970-1980, méritaient de vraies réhabilitations, parfois même des reconstructions. Dans le cadre de son plan d'investissement volontaire signé avec l'État fin 2019, le groupe Action Logement s'est fixé un objectif de 9 milliards d'euros. Il concerne divers sujets (développement de logements familiaux, urbains...), dont l'accompagnement du secteur médico-social à but non lucratif.

Énéal a ainsi été créé fin 2019, avec la mission de soutenir cette offre de places, de lits, de logements et permettre aux plus modestes de continuer de bénéficier de propositions d'habitats adaptés, modernisés et abordables. Notre ambition est de développer 10 000 lits, soit l'équivalent de 150 établissements.

Pour ce faire, Énéal a intégré Logévie, une filiale que je dirigeais à l'époque, présente en Nouvelle-Aquitaine, et spécialisée dans le logement des seniors. Nous avons obtenu un agrément national pour pouvoir travailler sur l'ensemble du territoire métropolitain et les territoires d'outre-mer. Le groupe Action Logement a doté Énéal de 350 millions d'euros de fonds propres lui donnant ainsi la capacité d'acquérir des établissements médico-sociaux en difficulté, et de proposer un vaste programme de réhabilitation. Le tout dans un budget équilibré. L'objectif est de maintenir le niveau de la redevance annuelle payée par le gestionnaire qui occupe les lieux.

Vous répondez aussi à des appels à projets ?

Oui, souvent à l'initiative des ARS. Cela nous permet de créer des établissements neufs pour proposer de nouveaux lits, en groupement et partenariat avec un gestionnaire médico-social à but non lucratif (Groupe SOS, Arpavie, des mutuelles, Fondation Partage et Vie...), soucieux de la qualité et de l'intégration de bonnes pratiques. Nous entretenons des relations étroites et régulières avec ces gestionnaires. Nous sommes en support de toutes les questions liées à l'immobilier et au bâti et nous nous engageons à leur donner les conditions de leur bon exercice.

Votre action est plus vaste et s'étend à la hauteur du groupe...

Nous portons la stratégie vieillissement du groupe Action Logement, au travers d'un livre blanc composé de douze engagements. Son objectif est d'apporter des solutions aux locataires vieillissants de notre marque, pour leur permettre de se maintenir dans les lieux, mais aussi d'installer une coopération avec le secteur. Nous travaillons par exemple sur l'organisation d'une offre de service dans un quartier. Nous créons des logements restructurés, ouverts sur l'extérieur, en centre-ville quand cela est possible. Le gestionnaire quant à lui proposera des services auprès des locataires modestes vieillissants. Il les invitera à venir chercher de l'activité, du service, du lien social, déjeuner dans le restaurant de l'établissement situé à proximité de leur logement. Cela se traduit par une coopération active avec les gestionnaires sociaux, mais aussi par l'adaptation des établissements. Quand on engage une réhabilitation, on travaille à ce que l'établissement soit ouvert et rayonne sur le quartier. Nous apportons des solutions aux 50 filiales du groupe, véritable boîte à outils pour leurs locataires vieillissants.

La considération de la perte d'autonomie est-elle intégrée dans vos filiales ?

La question du vieillissement est maintenant systématiquement abordée lors des réhabilitations de nos bâtiments. C'est devenu une évidence. Le groupe Action Logement n'était pas destiné à travailler sur ces questions, car il est historiquement issu du 1 % patronal, qui concernait les salariés, les jeunes en recherche d'emploi. Le tournant est désormais pris car les locataires salariés ont vieilli. Il faut leur trouver des solutions, fluidifier le parcours résidentiel, adapter les habitats, rechercher des services de proximité... et ce dans des délais rapides. L'idée est de mettre en phase toutes les possibilités, de faire coopérer l'ensemble des partenaires pour imaginer une réponse globale et mutualiser les moyens.

Comment repérez-vous les solutions innovantes dans le domaine de la silver économie ?

Nous faisons partie de structures qui réfléchissent à ces développements, comme la Silver Valley. Cela nous permet de repérer des solutions que nous testons dans nos établissements. Si elles fonctionnent, et sont acceptées par nos résidents, nous les déployons dans les établissements que nous réhabilitons. L'objectif est de permettre à toutes les filiales du groupe, comme aux petits gestionnaires moins habitués à repérer les dispositifs, de bénéficier de ces expérimentations. Mais ce marché est difficile. Les start-up ont beaucoup d'idées intéressantes mais peinent parfois à répondre aux commandes massives. Aujourd'hui elles sont accompagnées sur ce passage en volume mais c'est une véritable difficulté de mise en oeuvre. Très peu y arrivent.

Comment décririez-vous l'Ehpad de demain ?

Il n'y a pas un mais plusieurs Ehpad de demain. C'est surtout et d'abord un établissement qui s'adapte à son environnement, qu'il soit en coeur de ville ou en campagne. Pour nous, la seule règle est de proposer un lieu ouvert sur l'extérieur et qui respecte les spécificités locales. D'ailleurs, nous essayons toujours de travailler avec des architectes des territoires et de nous faire accompagner par des maîtres d'oeuvre ayant une connaissance médico-sociale. C'est intéressant d'inviter les architectes « classiques » à changer de vision sur les publics âgés. Mais ces sujets les touchent de plus en plus car ils sont l'essence de nos sociétés : la présence dans la ville, la mobilité, l'aménagement urbain, l'ouverture vers l'extérieur, le vivre ensemble...


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