Depuis une vingtaine d'années, les résidences avec services se développent en France. Elles répondent à plusieurs types de besoins et conjuguent rendements intéressants et fiscalité avantageuse. Elles illustrent le concept du maintien à domicile, avec services sur place, pour une clientèle aisée toutefois.
Les résidences-services Une autre façon de vivre sa retraite en toute sécurité
LES HESPERIDES
Sébastien Nehl, récemment promu au poste de Directeur Général des Hespérides, nous apporte son éclairage :
Quel est votre concept ?
Tout d'abord, une situation en centre-ville, et des prestations haut de gamme. Un service de restauration est assuré midi et soir, avec possibilité de " room-service ". Chacune de nos 30 résidences est autonome : un conseil syndical de co-propriété salarie le personnel à l'exception du directeur, qui est salarié du promoteur, en l'occurrence Sopregim.
Nous fonctionnons dans un esprit de chaîne hôtelière et insistons beaucoup sur la vie sociale : dîners à thème, concerts... prévus au budget d'exploitation. Nous développons aujourd'hui la gym douce avec un moniteur dans toutes les résidences, car c'est un produit d'avenir. "
Quelle est la motivation de vos résidents ?
Bien souvent, nos résidents qui sont âgés en moyenne de 85 ans, viennent par souci de sociabilisation, pour assurer la sécurité de leurs biens, et pour être rassurés en cas de souci de santé, nous proposons une veille de nuit à connotation médicale de 21heures à 7 heures. Il s'agit bien souvent d'étudiants en médecine qui peuvent assurer le premier diagnostic.
Quelles sont les contraintes d'une résidence-services ?
Les résidents arrivent de plus en plus âgés et donc dépendants, ce qui peut poser des problèmes juridiques : le résident est supposé être responsable, alors qu'il lui faudrait des mesures de protection parfois. Par ailleurs, en cas de décès, les héritiers doivent continuer à payer les charges de co-propriété, même si le logement est inoccupé ou pas encore vendu, selon la Loi du 13 juillet 2006.
Comment imaginez-vous la résidence-services de demain ?
Les clients auront d'autres exigences : ils demanderont certainement les accès Internet et autres nouvelles technologies ! Les appartements devront être réaménagés avec des douches et non plus des baignoires ; une modernisation
Il existe des résidences avec services pour tous les âges et tous les types d'activités, pour étudiants, touristes, personnes âgées ou salariés en déplacement. Le concept particulier de la résidence-services pour seniors date des années 70-80 environ : les résidents sont propriétaires de leur appartement, généralement de petite taille, du studio au 2-3 pièces. Un syndic de copropriété assure la gestion quotidienne de la résidence.
Un certain nombre de prestations ou services figurent au programme des charges de co-propriété, parmi lesquelles obligatoirement un service d'accueil, une laverie, la fourniture de linge de maison et un service de restauration au moins pour le petit-déjeuner. Ensuite, suivant les résidences et le public auquel elles s'adressent, sont proposées toutes sortes de raffinements supplémentaires, du hammam à la salle de fitness, en passant par la salle multimédia... Il ne s'agit donc pas d'une maison de retraite médicalisée, bien qu'une assistance 24/24 soit prévue, ni d'un foyer-logement, puisque les résidents sont propriétaires. Aucune autorisation n'est nécessaire pour exploiter.
Un investissement parfois méconnu avec défiscalisation à la clé
Certains investisseurs choisissent la résidence services, davantage que la résidence loisirs, pour ses avantages fiscaux - Loi Scellier et Loi Bouvard LMNP (location meublée non professionnelle) de 2009 - pour y faire habiter leur ascendant. Le taux de réduction d'impôt, plafonné à 300 000 euros, est de 20 % pour 2011 et 2012. Néanmoins, la réduction d'impôt est conditionnée à l'engagement de louer le logement meublé pendant une durée de 9 ans. Les sites les plus recherchés pour investir - ce n'est pas une surprise - se situent dans le Sud de la France et en bord de mer, de préférence en centre-ville, tout près des commerces. Pour un T 2 en Gironde chez "Le village automnal", l'investissement à prévoir est de 100 000 à 126 000 €, selon les équipements.
Les motivations des seniors valides et autonomes pour ce mode d'hébergement ? sécurité avant tout et souci de rompre leur isolement
Plutôt que de rester isolés dans leur appartement classique, certain seniors investissent en résidences-services où les appartements sont parfois acquis en-dessous du prix du marché en raison des charges. Les arguments généralement avancés chez tous les promoteurs sont que le résident est assuré de vivre dans des sites privilégiés, de bénéficier d'une restauration de qualité, d'avoir une sécurité optimale 7 jours sur 7 et 24 heures/24 heures, d'utiliser ou non des activités et animations diverses, et d'avoir du personnel à toute heure du jour et de la nuit. Hôtesse d'accueil, agents d'entretien, animateurs, veilleur de nuit sont en effet salariés des co-propriétaires, mais le directeur est recruté par le promoteur exploitant. Quel est son profil ? Au début des Hespérides par exemple, beaucoup de directeurs étaient des IDE, aujourd'hui on demande d'avantage un profil hôtelier, Bac + 2, Bac + 3, manager et gestionnaire. Certains anciens directeurs d'Ehpad se reconvertissent ainsi, afin d'échapper à la pression quotidienne de la maison de retraite médicalisée.
On l'a vu pour Sébastien Nehl, les résidences-services de demain passeront par une plus grande souplesse de fonctionnement et une ouverture à d'autres publics. Il est à parier que la domotique, déjà très présente aujourd'hui dans les villages des seniors chez " Médétic ", sera très utilisée. On suivra dans un autre numéro le concept des logements-foyers et leur probable évolution..
