La fédération Silvita, créée en 2025, rassemble des exploitants de résidences services seniors (RSS) comme Domitys, Les Jardins d’Arcadie, Nohée, Steva... Elle vient de publier la première étude de son observatoire sur les RSS en appartements et les villages seniors gérés ou en syndic de copropriété.
Elle fait état d’une croissance historique du parc entre 2017 et 2025 :
- Le nombre de RSS en exploitation a plus que doublé (x 2,1) et s’élève à 1 338 ;
- Le nombre de logements a été multiplié par 2,5 pour atteindre108 286.
La taille moyenne des résidences du parc est passée de 68 logements en 2017 à 81 logements en 2025.
Entre 2020 et aujourd’hui, la croissance du parc immobilier n’a pas été linéaire, note la fédération Silvita : la dynamique d’ouverture de RSS a été freinée en 2020 et 2021 par le gel de chantiers et l’accumulation de retards durant la crise sanitaire mais en 2023 et 2024, le rythme des ouvertures a doublé par rapport à 2022 en raison d’un effet rattrapage et d’investissements très soutenus sur la période précédente (ventes en bloc et investissements individuels).
Une forme de saturation de court terme
En revanche, 2025 « marque le début d’une période de nette diminution du nombre d’ouvertures annuelles », indique la fédération. Les raisons ? La chute des investissements qu’elle dit consécutive « à une crise immobilière qui perdure depuis l’automne 2022 et touche l’ensemble des actifs immobiliers » et « une forme de saturation de court terme de l’offre » dans certaines villes. Mais pondère immédiatement la fédération « cet écart conjoncturel entre offre et demande se résorbera à horizon de quelques années du fait de l'arrivée en âge des baby-boomers ».
D’ici là ? En 2026-2027, « la saturation de l’offre dans certains territoires et l’atonie des investissements continueront de limiter la croissance du parc de RSS», reconnaît Silvita. Est-il utile de le rappeler, le modèle économique des RSS repose à la fois sur l’investissement locatif de particuliers ou institutionnels et un taux plein de location des appartements à des personnes âgées solvables... Or, en coulisses, ce marché est en pleine recomposition avec reprises de RSS entre exploitants, et ici et là des bailleurs qui se retrouvent avec des appartements vides sur les bras...
Une situation compliquée passée sous silence par Silvita, c’est aux investisseurs de demain que s’adresse son message : « alors que la croissance passée de l’offre s’est faite à démographie constante sur sa population « cœur de cible » (les 80-85 ans), 2026 marque en effet une rupture historique avec l’arrivée massive des premiers baby-boomers à l’âge d’entrée en résidence, +1,1 million de personnes sur cette tranche d’âge entre 2026 et 2031. Ce choc démographique crée un besoin structurel inédit de solutions d’habitats intermédiaires pour les années à venir ».
