Lors d'une réhabilitation ou d'une construction d'établissement, deux situations peuvent se présenter sur le plan immobilier.

L'établissement décide d'être le maître d'ouvrage.

Il est son propre constructeur et va dès lors réfléchir et mener son projet de bout en bout tant sur la définition de son contenu que sur le choix de l'architecte. « Cette situation lui permet d'élaborer son projet, en se donnant le temps de la décision, de la concertation, d'une réflexion sophistiquée, très complète et prospective avec les équipes, les familles, les résidents. Il s'agit généralement de projets participatifs très forts », confirme Didier Cornilliat. Dans ce cadre, l'établissement se donne du temps mais à l'inverse maîtrise moins à l'avance les coûts et le planning de l'opération. Il devra aussi effectuer la recherche de financement. Il peut s'agir de prêt locatif social, emprunts, subvention de la CNSA, financement du conseil départemental, fonds européens, caisses de retraite, mais aussi fonds propres...

Le projet est porté par un partenaire intermédiaire qui va construire à la place de l'établissement (un bailleur social par exemple). L'intermédiaire finance ici la construction, recrute l'architecte et lance les études et le chantier. L'établissement disposera du bâtiment en échange d'un loyer ou une redevance. Le projet, géré par un tiers, est mené rapidement, dans un souci de maîtrise du planning et des coûts. A l'inverse, il se peut que moins de temps soit donné à la réflexion, à l'élaboration du projet et que l'établissement soit moins associé aux décisions.

« Gérontim intervient dans les deux situations même si la plus fréquente reste celle où l'établissement est le maître d'ouvrage », ajoute Didier Cornilliat. « Lorsqu'un bailleur dirige le projet, nous recommandons à l'EHPAD de rester très impliqué dans le processus. S'occuper de personnes âgées est un travail subtil. Tout se joue dans les détails. L'établissement gestionnaire est le plus qualifié pour proposer des solutions adaptées aux usagers. Il doit donc participer activement à la réflexion ».

Cinq étapes pour construire un projet (dans le cas où l'établissement est maître d'ouvrage)

1- L'étude de faisabilité architecturale

Cette première étape permet de balayer les grandes problématiques de l'établissement et de rechercher une solution architecturale. Peut-on transformer le bâtiment existant, proposer une extension ? « Souvent on rencontre des problèmes de chambres trop petites », ajoute Didier Cornilliat. « Avec trois chambres, nous n'allons pouvoir en réaliser que deux, par exemple. Il faut donc examiner les possibilités réelles d'extension, de restructuration. Nous regardons si le foncier est en capacité de le supporter. Parfois, on conclut, parce que le terrain est restreint ou qu'un règlement d'urbanisme est trop contraignant, qu'il faut reconstruire, peut-être ailleurs. Mais souvent elle reste possible. Dans tous les cas, nous proposons des plans schématiques, en préservant le lieu de vie que doit être un EHPAD, à la différence d'un espace hospitalier. Ce qui va permettre de juger si un bâtiment est récupérable ou non, c'est aussi la capacité d'un EHPAD à favoriser la convivialité, des distances raisonnables, des lieux d'activité centraux... Nos plans sont accompagnés d'un budget prévisionnel et d'un planning. Cela permet à l'établissement de se prononcer, de valider ou non la solution. »

2- La réalisation d'un programme détaillé

Il s'agit de décrire minutieusement le projet. C'est un document écrit qui synthétise de longues réunions de brainstorming. « Nous entrons ici dans la concertation de fond, avec un comité de pilotage très actif. Nous balayons tous les aspects du futur projet : les locaux, des principes d'organisation jusqu'aux détails des revêtements ou des ambiances... Va-t-on créer des petites unités très indépendantes ou au contrainre privilégier les locaux collectifs centraux ? Où les résidents vont-ils prendre leurs repas ? Comment organiser les chambres ? Pour sortir du seul soin technique, il faut créer des lieux de vie avec une ambiance domestique. » Ce document sera transmis à l'architecte et deviendra son cahier des charges.

3- Le choix du maître d'oeuvre

Si l'EHPAD est une association, il peut choisir de gré à gré son maître d'oeuvre ou décider d'une consultation sur références ou organiser un concours. Dans le secteur public, là partir d'une certaine taille d'opération, le concours est souvent obligatoire. Il peut durer 6 mois. « Chez Gerontim, nous organisons ce processus. Nous accompagnons l'établissement et vérifions la pertinence des projets au regard du cahier des charges. »

4- La conception

L'architecte conçoit l'établissement. Les études peuvent durer jusqu'à un an. Chaque fois que l'architecte produit une génération de projet, une structure accompagnante comme Gérontim réalise une analyse, afin de vérifier que le travail reste dans la ligne définie par le cahier des charges. Mais avec les plans, de nouvelles idées peuvent surgir et les équipes ont encore le loisir de faire évoluer les propositions.

5- Le chantier

Il s'agit ici de choisir la ou les entreprises pour le chantier. Nous recommandons que le maître d'ouvrage se dote d'un conducteur d'opération qui va l'aider à gérer le chantier, assurer les réunions hebdomadaires de suivi, répondre aux nombreuses exigences administratives et financières.